Achat, location, baux, immobilier, notaire

[Ticapix]

Bonjour,

@MHEC: Je suis bien d'accord avec vous Paul, et le but de mon intervention était de mettre en garde contre la pseudo facilité qu'il pouvait y avoir de se raccrocher à un règlement d'eau souvent proposé par l'administration comme étant intangible alors que la reconnaissance d'un fondé en titre reste possible.

A titre d'exemple sur une installation remise en service en 2007: règlement avec une puissance de 100 kw environ et au final fondé en titre de 340 kw !


Cdt

TG

[pierre]

bonsoir
je ressorts ce sujet pour avoir vos avis.
J espere signer un compromis prochainement pour un ancien moulin composé d une partie habitation et une partie professionnelle (comme decrit sur le relevé des impots).
Pas de contrat avec edf depuis 2 ans , plus du tout aux normes.
Pensant acheter de l'immobilier (via une agence) et des machines, le notaire du vendeur (société) veut m'imposer l'achat d'un fond de commerce et la vente est ainsi bloquée. Outre qu 'il ne soit pas amortissable, dois je accepter l'idée de l'achat de ce fond de commerce meme avec une valeur faible? Outre une démarche plus longue, quels sont les avantages / inconvenients? Sachant que je vais probablement creer une EI avant l'acte definitif. J'ai l'impression que le notaire utilise ce argument contre moi.
Ayant du mal à définir les éléments incorporels, seuls les droits de propriété industrielle = droit d'eau semblent correspondre. Mais,
la cession d'un fonds de commerce implique nécessairement la cession de clientèle : ce qui n est pas mon cas!
De plus, il y a des frais de publicité ...et bien sur de mutation. Sans oublier sequestre et des longueurs...

Merci de votre avis
Pierre

[Ticapix]

La définition d'une commerce repose sur 3 points
L'enseigne
Le pas de porte
la clientèle

Il faut les 3 réunis pour pouvoir parler de commerce, il me semble qu'il en manque........Donc ce n'est pas un commerce mais une cessions de biens meubles et immeubles avec une droit d'eau.
Sur le plan fiscal cela ne change rien c'est assimilé à une cession de fond de commerce pour le calcul des taxes !!!

Pas fou à Bercy.


Cdt
TG

[pierre]

Bonjour
Je comprends que ca a peu d'importance fiscalement au moment de la vente.

Mais je voodrais comprendre l'impact sur les amortissements: un fond de commerce dispose d'éléments corporels et incorporels.
Il me semble qu'à partir du moment où on parle de fond de commerce, les machines constituent la partie corporelle.

Meme s'il est souvent ecrit qu'un fond de commerce n'est pas amortissable,
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... odeArticle

est ce uniquement la partie incorporel? Mais ce n'est pas ecrit clairement.

Pour résumer:
- immobilier amortissable
- fond de commerce elements incorporel, terrain, droit d'eau : non amortissable
- fond de commerce : elements corporel (= machines??? : amortissable)

Merci
Pierre

[moulino51]

Ca s'rait ti pas mieux de demander a un expert comptable ?



Gé

[PERRET]

Bonjour,

Bien que ma réponse soit certainement incomplète, il faut savoir :

Les terrains, le fond de commerce ne sont pas amortissables. D'où intérêt à en minimiser la valeur.
La durée d'amortissement des constructions est normalement de 20 à 25 ans. Même remarque. Jouer sur la vétusté.
Le matériel, l'outillage, bref, les biens meubles. . . sont amortissables sur une durée de 3 à 12 ans suivant leur nature, la vétusté, etc . . .

A priori, pour le Vendeur, ce qui importe, c'est la somme totale encaissée.
Pour l'Acheteur, il est important de maximiser les postes à amortissement rapide.

S'il n'y avait pas d'inflation cela n'aurai aucune importance, mais si on revient à une inflation à 2 chiffres, qui n'est pas si lointaine, il n'en est plus de même.

Ne pas oublier qu'un comptable vous proposera toujours la solution où il y a le moins de risques de contestations, ce qui n'est pas toujours réaliste et pour vous la meilleures solution. Et s'il vous a mal renseigné, même si c'est lui qui a rempli la déclaration, il vous répondra qu'il n'est pas responsable, c'est vous qui l'avez signée (Exemple vécu).

Si votre inspecteur des impôts n'est pas d'accord, il se fera un plaisir de vous le faire savoir et la discussion (marchandage) est toujours ouverte.
Éventuellement on remet les pendules à l'heure. Çà ne peut pas aller bien loin concernant les amortissements. Ni lui, ni vous, souhaitent que ça aille devant un tribunal. Mais il y a des cas d'espèces. . .

[CF21]

Bonjour,

Je réveille cette ancienne discussion, lancée voici déjà presque 4 ans par Didier mais non concrétisée. Elle est dans mon esprit complémentaire de cette autre discussion sur la recherche de dispositifs simples, au sens où elle a le même but : faire en sorte que les moulins sans usage énergétique (environ 90% d'entre eux) en retrouvent un. Il faut pour cela lever un blocage : les propriétaires de moulins ont soit vieilli, soit perdu la tradition usinière / meunière attachée à leur bien. Seuls, ils ne feront rien ou pas grand chose. Accompagnés par une entreprise (coop, SEM, SARL, SAS...), ils peuvent soit se lancer, soit laisser leur bien à disposition d'un projet moyennant accord économique (pas de rachat de foncier, on équipe et on exploite sur la base d'un bail longue durée).

Dans la tranche 15-150 kW, on peut vendre au réseau mais ces puissances n'intéressent pas vraiment les "industriels". Certains investisseurs comme Green City Energy visent plutôt 200-300 kW et au-delà. D'autres comme Ercisol paraissent plus ouverts à des petites puissances. Il y a aussi le projet européen RestorHydro mais il exige une gouvernance en coopérative citoyenne pas facile à mettre en place site par site (un peu lourd rapporté à la puissance d'un seul moulin).

Ici (en Côte d'Or), on commence à avoir un potentiel d'action coordonnée : trois communes qui ont des projets hydro (Seine, Armançon, Tille), une famille de producteurs qui travaille à équiper deux moulins à proximité du sien (Ouche), un producteur (Cousin) qui serait intéressé d'investir un peu de temps et d'argent dans un projet collectif d'esprit "coopérative verte", de bons rapports avec Ademe et syndicat d'électricité (SICECO), etc. A échelle Bourgogne-Franche-Comté-Lorraine, on aurait peut-être de quoi réfléchir à un projet commun, avec pas trop de distances géographiques, une bonne densité de relais locaux, des pros déjà actifs en micro-hydro.

Je serai partant pour une réunion de travail d'ici l'hiver ou le printemps prochain avec les gens prêts à investir (au choix : du temps, de l'argent, de la compétence). Il s'agirait de réfléchir à un "business model" (désolé du mot affreux "modèle d'affaires" n'est pas forcément très explicite) souple, ouvert, transparent, capable de réunir des moyens dans une première phase, de produire un projet pilote dans une seconde. Dans un domaine qui a un temps de retour sur investissement assez long, mais qui correspond à une vraie vision et passion, je crois au modèle coopératif et au financement participatif ouvert sur des petits porteurs.

(On peut aussi coupler cette réunion avec les 3e Rencontres de l'Auxois, mais ce sera fin juin 2015 seulement et pas très pratique car l'ordre du jour est dense : quel forme sociale ? quel type de bien ? quels types d'accord d'exploitation avec les propriétaires ? quelles stratégies pour trouver des fonds ? quel moyen d'intégrer des collectivités ? quel mode de travail commun avec les micro-entreprises et SARL déjà en place en Grand Est ? quels besoins de base pour lancer la phase test réel du projet ? etc.).

[CF21]

Post scriptum : pour le lieu, et dans une logique "Est", on a de sympathiques adhérents sur la Vingeanne avec possibilités d'hébergement (adhérents qui de surcroît pourraient être intéressés par l'investissement ou par un accord pour développer leurs propres moulins).

[Gilles21]

Bonjour
Quelle coïncidence :o je me préparais à ouvrir un nouveau sujet et bien que ce ne soit pas exactement ce que je recherchais, c'est quand même très proche.
J'exploite en auto consommation un petit site d'une puissance installée nette de 6 kW.
Ce site a un potentiel d'environ 25 à 30 kW. Dans l'hypothèse ou je voudrais l'équiper à cette puissance pour revente au réseau, comment dois-je procéder ?
Toutes les réponses sont dans ce site mais je suis incapable de faire une synthèse de toutes les informations qu'il renferme pour faire aboutir ce projet
Serait il possible de lister toutes les actions administratives et techniques à entreprendre chronologiquement pour le réaliser ?
Cordialement

[CF21]

Gilles21 : ce n'est pas tout à fait le même sujet (tu t'intéresses à une synthèse des démarches quand on veut vendre, alors qu'ici c'est plutôt une hypothèse d'entreprise / association dédiée aux petits moulins dont le proprio n'a pas de vocation énergétique). Je vais te répondre dans une discussion autonome, en republiant l'image de synthèse qu'on avait faite pour les Rencontres.