Juridique, Fondé en titre, droit et règlement d'eau, autorisation

[BENDERBRAU]

Merci pour cette réponse,

Je sais de par les anciens propriétaires qu'il y avait une habitation dans le moulin avant la construction d'une maison à coté de ce dernier. Je vais creuser la piste que vous m'indiquez en croisant les doigts pour que les propriétaires de l'époque aient omis de changer la destination de la partie habitation…

Bonne soirée

[MHEC]

Bonjour BENDERBRAU,

le changement de destination du moulin ne porte pas atteinte à ce principe dans la mesure où aucune construction nouvelle ni aucune modification des façades et structures porteuses n’est envisagée lors d’une déclaration préalable.

Tout est dans cette phrase, à mon avis, vous n'avez pas besoin d'une déclaration préalable, vous faites à l'intérieur de votre moulin ce que vous voulez. Pourquoi parler de "changement de destination" un moulin peut très bien être une maison d'habitation, il n'y a pas de changement de destination pour cela ?

nous souhaitons opérer un changement de destination du bien et en faire un batiment à destination mixte industrielle + habitation.

Pourquoi cette phrase ? C'est sûr ce mot "changement " ça risque de poser problème à éviter dans vos courriers. Idem, pour calmer tout le monde, restez dans le cadre "habitation" et annulez pour l'instant votre projet "industrielle"

PV

[BENDERBRAU]

Merci PV pour votre réponse,

J'ai manqué de clareté dans mon post : le problème, c'est que d'après les informations dont je dispose, le batiment a une destination industrielle uniquement (comme suggéré par juju42 j'ai fait la demande auprès du centre des impôts pour confirmer cette info). Y créer un logement changerai l'usage qui est fait du bien et doit donc être déclaré. Cela à des conséquences notamment sur la fiscalité applicable et en terme d'assurances (j'admets sur mon portefeuille aussi, sans logement je ne peux pas béneficier des aides pour la rénovation énergétique… ). Le maire peut s'opposer à ce changement si il n'est pas conforme aux règles d'urbanisme en vigueur.

En revanche, rien ne s'oppose à ce que je crée une entreprise de production hydroélectrique. D'ailleurs, merci aussi à Ticapix pour son post abordant le sujet qui m'a ouvert une nouvelle piste à étudier (http://dbhsarl.eu/forum/viewtopic.php?f ... tion#p1279) :
Je devrais créer une entreprise pour pouvoir revendre la production. Je pourrais donc avancer la création de l'entreprise et faire une demande de création de logement de fonction justifié par la nécessité d'être sur place pour les travaux, l'entretien courant, assurer la régulation du niveau des eaux … J'ai lu que, s'agissant d'une dérogation, un logement de fonction peut être implanté dans tous les secteurs du territoire, y compris ceux où les nouvelles habitations ne sont normalement pas autorisées.
Cette solution pourrait donc résoudre le problème principal et me permettre d'y vivre légalement mais ne serait pas idéale car je ne pourrais pas envisager la création d'une activité d'hébergement (type gîtes) pour exploiter le reste de la batisse dans le futur.

Cordialement

[MHEC]

Bonsoir,

mais ne serait pas idéale car je ne pourrais pas envisager la création d'une activité d'hébergement (type gîtes) pour exploiter le reste de la batisse dans le futur.

Ah bon ? Pourquoi ?
Je comprends de moins en moins le problème, on dirait qu'on essaye de défoncer une porte ouverte !!!

Je prends mon cas, mon moulin c'est:
- Il est situé en zone inondable (construit dans le lit mineur du fleuve, le contraire me parait difficile)
- Il est situé sur un site classé.
- Un site industriel (production hydroélectrique).
- Ma résidence principale, j'y habite depuis plus de 40 ans.
- J'ai créé depuis 2014 des Gites et des Chambres d'Hôtes.

Donc, il est où le problème ?

Au niveau des déclarations fiscales, pas de souci, mon Agent Groupama est venu sur place, a mesurer les pièces dites professionnelle, puis les pièces de mon habitation et de mes gites et m'assure tout l'ensemble. J'envoie le tout au fisc et roule "ma poule"

PV

[BENDERBRAU]

Bonsoir,

Croyez moi j'aurai préféré que la porte soit grande ouverte…

Tout devient si compliqué… Ne serait-ce que pour avoir le raccordement à l'eau (le moulin était avant raccordé via le compteur de la maison d'habitation à coté) la compagnie des eaux me demande l'accord de la mairie qui me demande de justifié pourquoi j'ai besoin d'avoir le raccordement à l'eau! Force est de constater que les dérives de l'administration ne s'arrêtent pas seulement à la politique de continuité écologique…

Pour en revenir au sujet, le problème c'est que dans la mesure où le moulin a une destination purement industrielle au regard de l'administration, je n'ai pas le droit d'en faire un autre usage. Si je veux avoir le droit de transformer une partie des locaux en résidence principale, j'ai l'obligation de déclarer le changement de destination de la partie concernée afin que celle-ci corresponde à l'usage que j'en ferais. Et pour cela, la mairie doit accepter le changement en s'assurant qu'il s'inscrit dans les règles d'urbanismes en vigueur (Plan Local d'Urbanisme dans mon cas).
C'est sur ce point que le maire soutien que ce changement de destination ne sera pas possible car l'immeuble se situe en zone inondable et me cite les règles qui selon lui s'y oppose (en particulier le fait que le changement de destination augmenterai la population soumis au risque d'inondation). Un logement d'entreprise pourrait me permettre de déroger à cette règle mais dans le reste de l'immeuble, conservant sa destination industrielle, la création d'un gîte ne serait pas autorisée.

Au niveau fiscal, la taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale, et cette valeur locative étant différente entre un local industriel et un une habitation, si je vis dans le bien sans rien déclarer je m'expose à un redressement.

Pour ce qui est des assurances, même si le contrat prévoit une assurance habitation, l'assureur se fera un malin plaisir de ne pas indemniser, par exemple après un incendie d'origine domestique, si il découvre que le logement n'est pas légal.

Dans votre cas, je suis tout à fait d'accord, un moulin peut avoir une destination mixte (industrielle + habitation ou autre) et donc contenir aussi bien une activité industrielle, une résidence principale, des gîtes… C'est d'ailleurs le résultat que j'espère pouvoir obtenir ! Mais malheureusement, de nos jours, il faut se conformer à des règlements bien trop souvent dénuées de bon sens et tout déclarer pour être en règle

Cordialement

[moulino51]

Oui, mais la, l'habitation est hors zone inondable puisqu'elle est située a l'étage.

Kafkaïen ce sujet

Dans cette affaire, le perdant sera celui qui lâchera le morceau le premier.


Gé

[BENDERBRAU]

Tout à fait… kalfkaïen!

J'aime à me rappeler dans ce genre de situation un grand film aux dialogues intemporels : "Les cons ça osent tout… C'est même à ca qu'on les reconnait !"

Et vu le niveau de conn... heu bêtise et d'entêtement dont peut faire preuve mon interlocuteur… Je n'exclus pas l'idée de devoir aller jusqu'au tribunal pour faire valoir mes droits. Je préfère donc me préparer au pire en espérant le meilleur ! C'est pourquoi je suis preneur de tous conseils ou retour d'expérience me permettant de me préparer au mieux ou de trouver une porte de sortie favorable.

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En effet le bras de fer est engagé !

Bon week-end a tous!!

[dB-)]

Bonsoir,

J'ai lu que, s'agissant d'une dérogation, un logement de fonction peut être implanté dans tous les secteurs du territoire, y compris ceux où les nouvelles habitations ne sont normalement pas autorisées.

Tout à fait, et cela me semble être la meilleure solution !

Cette solution pourrait donc résoudre le problème principal et me permettre d'y vivre légalement mais ne serait pas idéale car je ne pourrais pas envisager la création d'une activité d'hébergement (type gîtes) pour exploiter le reste de la batisse dans le futur.

Le complément de revenus par de l'hébergement (locatif, gites, etc ...) n'est pas toujours la panacée : ça peut être bien ou pas, en fonction des régions, de l'attrait touristique, de l'état du bâtiment, des travaux à réaliser, etc ... et de sa capacité à accueillir des personnes ...

J'ai quelques clients qui le proposent, et le bilan, bien que positif, n'est pas fantastique (déduction faite du salaire d'une femme de ménage, des repas, etc...) comparé aux autres sources de revenus potentiels d'un moulin ou d'une ancienne usine.

Ayant moi-même un peu trop de bâtiments (environ 4 000 m² ), je regarde les différentes possibilités de les utiliser, à l'exclusion du locatif type logement ! Et il y a pas mal d'opportunités, comme :

- le stockage ou l'archivage industriel
- la location de bureaux ou de locaux pour startups
- la location d'un atelier ou d'un local pour une activité artisanale
- location de garages ou de box pour particuliers
- un commerce
- une station de lavage ou une borne de recharge de véhicules électriques
- la pose de panneaux photovoltaïques en toiture
- ou ce qui m'intéresse actuellement, la culture en local et sous éclairage artificiel
(qui permet d'utiliser l'électricité produite et en principe de reclasser les locaux en usage agricole, donc exonérés de taxe foncière !)

A suivre ...

dB-)

[Gilles21]

Bonjour

- ou ce qui m'intéresse actuellement, la culture en local et sous éclairage artificiel

Je ne sais pas à quoi tu penses, Didier mais fais attention quand même à ne pas confondre les jardins d'Eden avec les paradis artificiels qui ne se terminent pas toujours très bien

[dB-)]

Bonjour,

c'est vrai que pour dé-stresser on est parfois tenté !

Mais jamais essayé (mon truc à moi c'est le boulot !), et en mémoire de mon grand père gendarme, j'attendrai de toutes façons que tout soit légalisé pour me lancer

Bon W.E.

dB-)