Achat, location, baux, immobilier, notaire

[dB-)]

Bonsoir,

je n'ai pas suivi tout le sujet, il semble que ce moulin a perdu une partie de son potentiel de production, suite à un nouveau règlement d'eau (qui apparaît presque abusif).

Mais ce bien en vente reste peut être intéressant : il faut "juste" vérifier que son prix est en rapport avec son nouveau potentiel, et voir si le nouveau règlement est attaquable en justice.

La mention "Lorsque le bénéfice de l'autorisation est transmis à une autre personne que celle qui était mentionnée au dossier de la demande d'autorisation, le nouveau bénéficiaire doit en faire la notification au préfet,qui, dans les 2 mois, devra donner acte ou signifié son refus motivé. La notification devra comporter une note précisant les capacités techniques et financières du repreneur" est une mention que j'ai souvent lue dans des règlements d'eau, y compris le mien ! Elle permet à la préfecture de s'assurer que le nouveau propriétaire sera à même d'assumer ses responsabilités (techniques et financières) en temps qu'usinier.

Vous pouvez vous renseigner auprès de la DDT, avant signature des documents, pour savoir si ledit transfert pose problème. Même s'il y a hélas une volonté regrettable de détruire les seuils, nous ne vivons pas dans une république "bananière", et les fonctionnaires des préfectures et DDT sont quand même des gens honnêtes et censés s'en tenir aux textes !

C'est au final à l'acheteur de se faire sa propre opinion, en discutant avec le vendeur, en examinant le bien, les équipements, les documents, en questionnant le notaire, la mairie, les associations du coin, les usiniers proches, la DDT, l'Onema, etc ... Comme déjà indiqué, les informations diffusées ici ne sont qu'une aide et une partie de réponse aux questions posées, à mon avis rien ne vaut un contact direct et une franche discussion avec les différents intervenants.

PS : si vous pensez que tel ou tel propos est offensant, ou vous cause un préjudice, il suffit d'en avertir les modérateurs ou moi-même, et nous y remédierons rapidement.

Cordialement

dB-)

[Fab]

Bonsoir
Tous vos conseils sont bien utiles, et me confortent dans l'idée que le prix de vente est tout aussi abusif que le reglement d'eau l'est aussi.
Si il n'y a pas d'entente sur le prix que nous allons ou pas proposer, je chercherai un site plus propice avec DFT si possible, les moulins ne manquaient pas à l'époque!
LE soucis c'est qu'ils sont en ruines...
Merci encore

[ericnoharet]

Bonjour,

Concernant le canal, il semble qu'il n'y ait pas de seuil la ou il commence, Est-ce une illusion ?

Il doit y avoir un droit d'appui sur le terrain d'en face pour le seuil si celui-ci n'est pas propriété du moulin.

Le riverain est propriétaire du court d'eau jusqu'au milieu (hors cours d'eau domaniaux)

Tout cela doit être précisé dans l'acte de propriété. (avec l'historique de l'origine de la propriété et c'est souvent intéressant à lire)

Je pense que les propriétaires actuels on peut être acheté un peu cher et (ou) sous estimé le travail d'entretien/maintenance du site.

Eric

[CF21]

Tous vos conseils sont bien utiles, et me confortent dans l'idée que le prix de vente est tout aussi abusif que le reglement d'eau l'est aussi.

J'en profite pour préciser que sur ces règlements d'eau (RE), certaines DDT (dont la nôtre ici dans le 21) ont une position du type : "pas de relance de la production sur un site sans mise à jour de son règlement d'eau ancien". Et cela même si la rivière n'est pas classée L1 ou L2. Je parle bien des règlementés, pas des DFT. Mais beaucoup de DFT ont été règlementés au XIXe siècle à l'occasion d'une augmentation de puissance. Peut-être les précédents propriétaires du site de Fab ont-ils été mis en face de cette exigence, sans trop savoir ce qu'il convenait de répondre.

Nos associations réfléchissent à une position commune sur ce point.

- D'un côté, il n'y a pas obligation de mettre à jour un RE tant que la consistance légale demeure identique, le premier réflexe est donc de dire "niet". On est tenté de refuser toute pression sur ce sujet, mais cela implique des rapports assez désagréables avec l'administration (ce n'est pas le but). Il faut aussi admettre que si l'on se penche vraiment sur certains RE du XIXe siècle et que l'on compare par géomètre-expert avec l'état actuel du génie civil, on trouve fréquemment des petites modifications (volontaires, involontaires) pas toujours déclarées ou actées, sur lesquelles une préfecture serait dans son bon droit si elle exigeait de revenir strictement au RE du XIXe siècle. Donc si l'on veut se montrer systématiquement formaliste ("non môssieur, je ne bougerai pas de mon règlement du 12 septembre 1856"), il faut être sûr de son coup et cela peut être contre-productif ("très bien monsieur, le canal d'amenée a été élargi de 57 cm par rapport à la description de 1856, donc vous remettez dans la consistance légale ou vous faites une demande officielle de hausse de la puissance, sinon le préfet casse le règlement. Bien sûr, pour tout cela, vous nous faites des dossiers complets en 3 exemplaires bla bla ")

- D'un autre côté, se mettre d'accord sur un RE "modernisé" peut être utile, et paraît finalement de bon sens, autant dépoussiérer les vieux documents et repartir sur une base claire, actualisée, conforme à l'état présent du génie civil, etc. Mais à condition que ce soit simple et que la DDT ne tente pas d'imposer aux maîtres d'ouvrage des clauses défavorables et exorbitantes. Or, c'est parfois le cas, typiquement,
• l'analyse des compétences techniques et financières d'un acquéreur en cas de transfert de propriété (clause relative à une personne, ce qui n'a rien à voir avec l'objet d'un RE, à savoir le droit d'exploiter sur un bien un certain débit sur une certaine chute) ;
• la déchéance du RE si non-exploitation constatée pendant X années (contrainte abusive, on peut très bien ne pas exploiter un réglementé pré-1919 pendant 50 ans sans que le règlement soit nul) ;
• la volonté de passer du régime perpétuel des réglementés actuels pré-1919 à un régime limité 20, 30 ou 40 ans (ce qui est là totalement inacceptable, cela efface l'intérêt foncier et économique principal des réglementés perpétuels) ;
• la volonté d'intégrer dans le "RE modernisé" une obligation piscicole ou sédimentaire sur des rivières qui ne sont pas classées au titre du 214-17 ni du 432-6 C env. (donc qui en réalité n'ont pas d'obligation légale en continuité écologique) ;
• et diverses autres choses, les DDT sont parfois pleines d'imagination. (Ce matin encore, un propriétaire me disait que son pré-projet de règlement "modernisé" d'un moulin ancien comprenait l'obligation de fournir pendant 3 ans des données hydrologiques et de conserver pendant 10 années des données d'exploitation ; là encore, rien à voir avec la nature réelle d'un RE, qui n'a aucune raison d'entrer dans ce genre de contraintes très détaillées et hors-sujet).

Vu qu'il y a pas mal de projet en cours sur le département (une quinzaine), et que le problème va se poser à chaque fois qu'il y a un règlement du XIXe (80%des cas), nous allons probablement cogiter en 2014 à une proposition-type d'un RE modernisé, validé par des avocats.

[Fab]

Bonjour,

Concernant le canal, il semble qu'il n'y ait pas de seuil la ou il commence, Est-ce une illusion ?
Eric

Bonsoir Eric, non pour moi il n'y a pas de seuil, le moulin utilise un éperon tel qu'il est appelé ds le RE pour détourner une partie de la rivière, de ce fait on se prive d'énormément d'eau, et on gache le potentiel. Le proprio s'en est tenu à l'ancien règlement et n'a pas apporté de modifications, certainement par méconnaissance. D'autant plus que si je ne me trompe pas, la rivière n'était pas classée en 2007, il aurait donc pu construire un seuil, non?

J'en profite pour préciser que sur ces règlements d'eau (RE), certaines DDT (dont la nôtre ici dans le 21) ont une position du type : "pas de relance de la production sur un site sans mise à jour de son règlement d'eau ancien". Et cela même si la rivière n'est pas classée L1 ou L2. Je parle bien des règlementés, pas des DFT. Mais beaucoup de DFT ont été règlementés au XIXe siècle à l'occasion d'une augmentation de puissance. Peut-être les précédents propriétaires du site de Fab ont-ils été mis en face de cette exigence, sans trop savoir ce qu'il convenait de répondre.

Je parierai plus sur une méconnaissance du système plutot que sur un "chantage" de la part des services publics, du coup la rénovation a été mal ficelée, un peu normal quand on est pas du métier, je ne pense pas que j'aurais fait mieux soit dit en passant

[moulino51]

Attention, attention, il n'est pas utile de reprendre des citations aussi longues, surtout quand le message d'origine est au dessus


Gé


EDIT MHEC: OK Gé, citations raccourci

[Fab]

Bon, après une 2ème visite sur site avec mon beau père qui aurait été prêt a financer, je laisse tomber totalement.
Le proprio change de discours, ne me donne pas le même bornage pour sa propriété que lors de la première visite.
L'habitation au dessus du moulin est inhabitable compte tenu du bruit qui se transmet par les murs, il a eu le culot d'ouvrir toutes les fenetres juste avant notre arrivée pour "masquer" le bruit de la machine
A ce compte là, je n'imagine même pas tous les "vices cachés" qu'il peut masquer, je ne me laisse pas abattre, je vais faire le tour des propriétaires, voir si il y a des potentiels vendeurs.
Merci pour toutes vos infos, jespère revenir vite avec d'autres questions

[MHEC]

Bonsoir,

Pas de souci Fab, on sera toujours ici sur ce magnifique forum, vous pourrez toujours frapper à notre porte, celle-ci sera toujours ouverte.

On vous souhaite plein d'autres projets ! Tenez-nous au courant.

Bon courage

PV

[Ticapix]

Bonsoir

Mais beaucoup de DFT ont été règlementés au XIXe siècle à l'occasion d'une augmentation de puissance.

C'est en partie vrai , mais il existe aussi pas mal de moulins réglementés en dessous de leur consistance légale, car lors de la vague de réglementation qui a a suivi la révolution (à partir de 1810 environ) on peut aussi considérer que le Meunier de l'époque n'avait pas les moyens techniques d'exploiter la totalité de la force hydraulique dont il avait la disposition. => principe de l’arrêt ULRICH du 28 juillet 1866.

Et comme l’existence d'un règlement ne fait pas obstacle à la reconnaissance d'un fondé en titre , il serait parfois dommage de laisser passer la possibilité de "ré-activer" le Fondé en titre surtout si le potentiel hydraulique est là.

Cdt

TG

[MHEC]

Bonsoir,

@ CF21: Faut bien faire attention:
- Un DFT n'a pas le droit d'augmenter sa puissance soit ce fameux PMB.
- Si la PMB augmente, nous quittons le DFT au profit de l'autorisation (pour la puissance supplémentaire).
- Pour rester en DFT, il n'y a pas besoin d'en modifier le règlement, celui de Napoléon suffit.

@ Ticapix: A ce jour, lorsqu'on monte un dossier pour la reconnaissance d'un DFT, on s'en fiche complètement de ce qui s'est passé en 1810, on repart de zéro en fonction de la structure du moulin qui, en principe, n'a pas bougée depuis l'origine.
Je peux vous dire que, bien souvent, avec un "bon" BE, la PMB reconnue pour un DFT est bien supérieure à la puissance d'origine et pratiquement jamais l'inverse (ou alors le BE est vraiment très, très mauvais) par exemple, je connais des centrale en DFT avec des puissances de plus de 800 kW !!! Je ne pense pas qu'à l'époque, ce même moulin pouvait atteindre une telle puissance ?

PV